Locations meublées de courte durée en France : le régime roi se meurt !

Article rédigé par Ghislain NOS (Branch Manager Jade Fiducial) et Patrick Janel (Conseiller de gestion du Patrimoine Aletia expert) 

La loi 2024-1039 du 19 Novembre 2024 dite « loi Le Meur » apporte des modifications substantielles pour nos compatriotes désireux d’investir dans la location meublée de tourisme en France. 

La loi « Le Meur » a pour objet de réglementer l’offre de location de courte durée face aux dérives constatées dans de nombreuses villes puisque certains habitants ne trouvent plus à se loger à l’année. Cette « niche fiscale » a en effet pour conséquence de réduire sensiblement l’offre de location classique et de tendre significativement ainsi le marché immobilier.

Précisons tout d’abord que les meublés de tourisme se distinguent d’un bail d’habitation en meublé d’un an ou du bail dit «étudiant » ou de la chambre d’hôte définie, par la présence de l’habitant sur les lieux. 
En effet, les meublés de tourisme sont offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois (article L. 324-1-1 du code du tourisme). La durée maximale de la location qui constitue une location saisonnière ne peut excéder 90 jours consécutifs.

La loi comporte un volet règlementaire et des dispositions fiscales.

Aspects administratifs de la loi Le Meur.

1.    Renforcement de l’autorisation préalable pour les nouveaux biens mis sur le marché

Déjà en vigueur dans les grandes villes de plus de 200.000 habitants et dans la couronne Parisienne, les communes qui ne sont pas situées en « zones tendues » peuvent également décider d’imposer ce régime d’autorisation par leurs élus. 
Il est à noter que les sanctions ont été doublées par le texte de Loi pour ceux qui se font prendre « les mains dans le pot de confiture ». Celui qui louerait un meublé de tourisme sans autorisation alors que celle-ci est obligatoire s’exposerait à une amende civile dont le montant maximal s’élève désormais à 100 000 euros. 

2.    Lutte contre les « volets clos ».

Les communes peuvent délimiter des secteurs réservés aux résidences principales, notamment si les résidences secondaires représentent plus de 20 % du nombre total d’immeubles à usage d’habitation. Des sanctions sont prévues par les textes pour les propriétaires récalcitrants (amendes et/ou annulation du bail). 

3.    Interdiction possible par les copropriétaires des « boites à clés ».

La loi laisse la possibilité aux copropriétaires d’interdire les locations de tourisme, si l’interdiction vise les appartements utilisés comme résidences secondaires et si le règlement de copropriété interdit ce type d’activité commerciale dans les immeubles concernés. 

4.    Limitation de la durée de location de la résidence principale du propriétaire

La location sans autorisation préalable de courte durée du logement entier ou non d’une résidence principale en l’absence du propriétaire peut être réduite de 120 à 90 jours par an sur décision des élus locaux, comme c’est le cas à Paris depuis le début de l’année 2025.  

5.    Application du DPE 

La loi Le Meur modifie l’article L324-2-2 du Code de Tourisme et soumet le meublé touristique aux mêmes exigences de performance énergétique que les locations de longue durée, sauf si le bien constitue la résidence principale du loueur.

Aspects fiscaux de la loi Le Meur. 

6.    Diminution sensible de l’attrait du régime optionnel micro-BIC

Pour les locations touristiques de courte durée, la loi abaisse le seuil de loyers à ne pas dépasser pour bénéficier du régime micro-BIC de 77 700 euros à 15 000 euros. Ce seuil est applicable aux locations 2025, imposées l’année 2026. Par ailleurs, l’abattement forfaitaire passe de 50% à 30% sur ces recettes.  

La déclaration « au réel » semble être plus que nécessaire car l’amortissement réduira drastiquement le revenu à déclarer, voire l’effacer. 

Nous rappelons que l’amortissement est applicable aux Etats-Unis. En conséquence, l’option pour la déclaration professionnelle LMP / LMNP devrait être à notre avis privilégiée pour optimiser la fiscalité en France et aux USA. 

Comme toujours, les équipes JADE FIDUCIAL de l’ensemble de nos bureaux se tiennent à votre disposition pour vous assister dans vos démarches fiscales des deux côtés de l’Atlantique.

ALETIA GESTION Privée se tient également à votre disposition pour vous conseiller sur ces aspects législatifs.

Source LOI n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale.